Vendre ou Reprendre un hôtel via son fonds ou les titres ? Comment estimer de la valeur?

1. Combien vendre un hôtel de petite taille ou de proximité ?

Le prix de vente se base sur la valorisation du fonds de commerce. La valeur de l'hôtel est celle de son chiffre d'affaires et de son implantation avec une renommée locale, régionale ou nationale. En revanche pour estimer le prix d'un ou plusieurs établissements hôteliers de plus grande importance avec un ou plusieurs sites, bâtiments…le calcul est plus complexe. Il faut ,aussi regarder l’exploitation : quelles sont les relations avec les fournisseurs ? Y a-t-il des accords ou clients récurrents avec des sociétés ? La cession des titres est également à étudier. Voir méthode

2. Pour un hôtel plus important, doit on estimer le fonds & les titres?

Pour un hôtel plus important, le rachat se fera via le rachat des titres de l’établissement hôtelier ou chaîne d’hôtels: le repreneur prend alors possession d’un ensemble patrimonial. Cela vient déterminer la valeur patrimoniale qui est composée du passif et de l’actif donc des engagements du cédant. 
Il est donc impératif de mettre en place une garantie actif et passif. Objectif faire face aux dettes à venir. Contrôle fiscal, redressement URSSAF, litige avec un ancien salarié…La garantie fait partie de la négociation donc in fine du protocole d’accord. 

3.Dans tous les cas de rachat , comment déterminer la vrai valeur de l’hôtel

Racheter le fonds de commerce de l’hôtel: cela équivaut à ne racheter que l’actif (clients, nom, droit au bail, équipements et stock éventuel). Attention cela ne vous dispense pas de reprendre le personnel avec leur droits acquis. 
En conclusion le rachat du fonds de commerce ou artisanal est moins risqué d’un point de vue financier. Il est par contre juridiquement moins protecteur. Vous ne reprenez pas les contrats qui lient l’établissement aux clients. (nuitées négociées, achat à prix préférentiels..)
Montage juridique au transfert de propriété : réintégration de la valorisation
Pour le fonds : libre choix de la forme EURL, SARL SAS…En revanche, pour les titres vous prenez la suite avec modification éventuelle par exemple création d’une holding qui rachète via une dette senior (montage LBO).
Fiscalité du repreneur : les droits de mutation sont de 3% du prix avec un abattement de 23000 € et de 5% pour les fonds au dela de 200 k€ .

4. Autres cas de figure d’estimation du prix de l’hôtel?

Dans le cas d’un fonds de commerce, le matériel est repris et ensuite amorti à la valeur d’acquisition, côté vendeur de l’hôtel.
Le choix entre la vente du fonds ou des titres se fait pour des raisons fiscales plus que juridiques et ce en fonction du prix de vente.
On l’a vu la vente des titres de l’hôtel entraine une garantie d’actif et de passif. Des audits seront menés avec une identification complète des revenus et sorite de l’hôtel.
Ce sont donc plus des raisons fiscales que juridiques qui amènent à choisir entre la vente du fonds ou la vente des titres de la société.
Au moment de la vente, la plus-value réalisée entre le prix d’acquisition et le prix de vente rentre en compte. Elle est assortie de régimes d’exonération à étudier au moment du départ à la retraite. Pacte Dutreil, par exemple.
Bref toutes les options sont possibles, faites vous bien conseiller pour aborder l’avenir sereinement.

Pour allez plus loin voir article de notre blog