La méthode Avalor pour évaluer les fonds de commerce
Les recommandations du BODACC et des barèmes professionnels
Quand on vend son commerce, selon le code de commerce il est obligatoire de communiquer le prix de cession à la CCI (Chambre de Commerce et d'Industrie). Ces données sont compilées dans le BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales). AVALOR les a indexées dans ses valorisations.
Selon le BODACC, la valeur d’un fonds de commerce est principalement tirée par son chiffre d’affaires. Nous nous basons donc sur un pourcentage à appliquer au chiffre d’affaires fourni par des barèmes professionnels reconnus et utilisés par les experts (Editions Lefebvre, Editions Callon).
Pour connaître les méthodes liées à la valorisation des entreprises, rendez-vous sur notre sité dédié à l'évaluation des entreprises.
Un affinage propre : la valeur vénale
Le calcul de la valeur vénale du local, du loyer du fonds, est indexé sur la valeur du marché. C'est celle que l'on peut raisonnablement obtenir à la vente. Evaluation souvent basée uniquement sur le chiffre d'affaires*.
Seul le chiffre d'affaires* ne permet pas une évaluation suffisamment fidèle à la réalité économique. De ce fait, nous prenons en compte différents critères trop déterminants pour être mis de côté :
- Le secteur d’activité
- L’emplacement
- Le niveau du chiffre d’affaires
- L’influence du fonds de commerce
Nous appliquons alors des coefficients pour affiner la simple estimation avec le chiffre d’affaires.
De ce fait, notre approche se veut objective et à jour avec les évolutions du marché.
Notre méthode d’évaluation, comme toutes les autres, n’a pas pour objectif de fournir un hypothétique juste prix. Cependant, grâce à nos coefficients, notre méthode permet une première estimation relativement précise par rapport au seul pourcentage du chiffre d’affaires.
La méthode Avalor pour évaluer le droit au bail
Au moment de la reprise ou transmission par un commerçant ou autre profession, se pose la question des loyers. Le droit au bail est souvent considéré comme un élément clé du fonds de commerce. Le renouvellement, la résiliation des baux commerciaux, de loyers sont discutés au moment de la transmission.
Certains experts estiment même que la valeur du droit au bail correspond à la valeur minimale du fonds de commerce. De ce fait, nous vous proposons une évaluation du droit au bail avec deux méthodes propres. Le loyer annuel est pris en compte via le bail et son éventuelle révision. Attention, le renouvellement d'un bail commercial pour tous les commerces est un contrat qui se négocie.
Repreneur et cédant de fonds de commerce , informez le bailleur ou son mandataire.
La méthode par comparaison
D’une part, nous récupérons des données statistiques sur le prix au mètre carré par an pour les locaux commerciaux de la ville où se situe le fonds de commerce. Pour chaque ville, nous vous proposons un minimum, un maximum et une moyenne de la valeur du droit au bail. La fixation du montant du loyer théorique est liée à l'emplacement.
Le maximum correspond à un droit au bail rattaché à un fonds de commerce de qualité parfaite, situé sur un emplacement privilégié.
Le minimum correspond à un droit au bail rattaché à un fonds de commerce de qualité ordinaire.
Nous proposons une évaluation du droit au bail pour un bail restant à courir de 9 ans.
La méthode par coefficient
D’autres parts, nous récupérons des informations sur la superficie du local commercial. Nous distinguons différents types de surfaces (boutique, arrière boutique, cave...) auxquels nous appliquons des coefficients fournis par les Editions Francis Lefebvre et les Editions Callon.
Nous obtenons donc une valeur locative** de marché affinée que nous capitalisons ensuite avec coefficient mur qui varie en fonction de l'activité, restaurant, hôtel, tabac, boulangerie, pressing, boucherie...
**Les loyers lors du renouvellement du bail au locataire sont soumis à l'actualité économique : la conjoncture. Une provision pour dépréciation peut être envisagée.